Справедливости ради
 

   НЕСМОТРЯ на то, что жилищная реформа длится уже не первый год, многие собственники жилья до сих пор не до конца понимают схему взаимоотношений в ЖКХ. Конечно, для человека важнее, чтобы услуги, которые он получает, предоставлялись качественно и в срок. Но оказывается, что качество напрямую зависит и от от того, насколько активную и грамотную позицию потребители будут занимать в этом вопросе.     

   Сфера ЖКХ – это система, состоящая из нескольких звеньев. Ее центром является собственник жилья. Управляющая компания действует в интересах собственников: предоставляет жилищные и коммунальные услуги. Но, если жилищная услуга (содержание и ремонт зданий) целиком зависит от управляющей компании, то с коммунальной дело обстоит гораздо сложнее. Почему? Дело в том, что ее поставку осуществляет ресурсоснабжающая организация (прим. ред.: в Кировске это ТГК-1), и на качество воды и тепла управляющая компания повлиять фактически никак не может. От УК зависит лишь исправность внутридомовых систем, по которым горячая вода поступает в квартиры.

   Здесь и возникает проблема: не производя коммунальную услугу, управляющая компания несет ответственность перед населением за качество поставляемой услуги, а перед ресурсоснабжающей организацией за ее полную оплату потребителями. Если население задолжало, УК должна восполнить недостающие средства. То есть все неплатежи населения за тепло и воду управляющая компания перекрывает за счет средств, которые собирает на содержание и текущий ремонт жилья. Таким образом, управляющая компания практически находится в положении слуги двух господ. Да и собственник жилья страдает вдвойне: он не может влиять на качество коммунальных услуг и недополучает жилищные. Для того чтобы исправить ситуацию, нужно изменить систему договорных отношений.

 

Люди голосуют «за»
 

   Практика прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями сейчас в России широко применяется. В частности, в Москве. В конце октября в Кировском поселении было принято решение провести общие собрания, на которых жители смогли бы определиться, переходить ли на прямые отношения с ТГК-1. Процедура проведения общих собраний практически подходит к завершению. Руководители управляющих компаний озвучили ее предварительные итоги, рассказали о проблемах, которые возникли у них при проведении заочного голосования (читайте «прямую речь»).

 

Подготовила
Светлана МАШКОВА

 

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

   Генеральный директор ООО «Управляющая компания «Гарант Сервис» Марина Ярош:
   – Собрания проходят очень бурно. Вопросов много. Не все гладко. В собраниях компании «Гарант-Сервис» принимали участие даже сотрудники ТГК-1. ТГК-1 не очень хочет работать с населением. Но в целом ситуация позитивна. Народ понимает, для чего нужен переход на прямые договора. Никаких негативных последствий в результате таких отношений не будет. Население получает выгоду в виде меньшего размера платы за теплоэнергию в случае прямых отношений с ресурсоснабжающей организацией. Существующие отношения с ТГК приводят к снижению качества услуг, предоставляемых населению. Мы несем колоссальные издержки на взыскание задолженности с населения за ЖКХ, а если проанализировать листочек квартплаты, то удельный вес жилищных услуг не превышает 20%, а 80% – это стоимость услуг ресурсоснабжающих организаций. Мы, оплачивая судебные издержки, госпошлины, услуги коллекторов, несем большие потери, средств на эти услуги нет. Откуда мы их берем? Из содержания и ремонта домов. Прямые договора ТГК с населением помогут УК сэкономить средства населения, их можно будет направлять на содержание и ремонт домов. А дома в Кировске крайне нуждаются в этих ремонтах.

   ТГК-1 не хочет переходить на прямые отношения с жителями. Население из квартиры не выселишь, дом не отключишь. Нет особенных рычагов воздействия на неплательщиков. А УК можно обанкротить, единовременно с расчетного счета снять все, что население должно. Если проанализировать тарифы ресурсоснабжающих компаний, там однозначно есть сбытовая надбавка, которая и нацелена на то, чтобы решать вопросы расчета с абонентами, в том числе и взыскание долгов в судебном порядке.

   Сотрудники «Гарант-Сервис» провели информационные собрания и прямо у домов собирали людей. Сегодня работают инициативные группы. По каждой квартире разнесены бланки. Мы их собираем. Большинство за такое решение.

   Жилищный кодекс рассматривает три способа управления: непосредственное управление, управление обслуживающей организацией, ТСЖ. Мы хотели бы выйти из договора ресурсоснабжения ТГК-1, при этом мы не говорим о расторжении договоров управления. УК получает плату за услугу управления, а это, прежде всего, защита интересов собственников. На эти средства содержатся наши экономические и юридические службы, идет работа по защите интересов собственников. Если управляющая компания эффективно и квалифицировано отстаивает интересы собственников – это достойная квалифицированная компания. Значит, с ней будут поддерживать договорные отношения.
   Часто задают вопрос: что при прямых договорах будет с обслуживанием внутридомовых сетей? Кто за них будет отвечать? Оплачивая напрямую услуги электроснабжения, мы же не задаем вопрос: а как к нам пришла электроэнергия? Хотя ответ прост: по таким же общедомовым сетям. Кто за них отвечает? Управляющая компания. То же самое и по услугам теплоснабжения. Никто не отменял правила подготовки к отопительному сезону, правила эксплуатации теплопотребляющих установок. Ежегодно перед отопительным сезоном каждый дом проверяет теплоснабжающая организация на плотность, прочность системы, и таким образом собственникам гарантируется исправность домовых сетей. Никто никого не бросает. Мы хотим получить дополнительный ресурс в защите интересов собственников.
 

   Руководитель УК «Конста Л.А.» и «Стройтрек» Дмитрий Ахлюстин:
   – Проблемы при проведении собраний возникают из-за того, что население слабо информировано о предмете голосования. Собственникам сложно изучить всю структуру, все нормативные акты системы ЖКХ. Люди слабо в этом разбираются и любые перемены вначале принимают в штыки.

   Для работников управляющих компаний проведение общих собраний – большая нагрузка, нужно обойти жителей, раздать, а затем собрать бюллетени. Но такая работа оказалась полезной: таким образом устанавливается обратная связь с жителями.

   Сам процесс голосования идет довольно успешно. Практически все дома проголосовали.

   После перехода на прямые договора управляющие компании не бросят население. Наоборот, нам будет проще защищать интересы собственников. Я, да, наверное, и мои коллеги тоже, заплатили не одну тысячу рублей за несоответствующее качество горячей воды. Роспотребнадзор, защищая интересы населения, не особо разбирается, кто производит ресурс. Отвечает за все управляющая компания. Причем на вводе воды в дом мы делали анализ, который показал, что ее качество не соответствует нормам. Но для Роспотребнадзора в данной ситуации это не показатель. Ему важно защитить интересы населения, а не найти действительно виновного.

 

   Генеральный директор ООО «Континент» Николай Калугин:
   – По нашей компании процесс голосования практически закончился. В среднем с учетом голосования за муниципальные квартиры (прим. ред.: голосует администрация) 72% проголосовавших за расторжение договоров и за переход на прямые договора.

   Помимо прямых договоров, был еще один вариант – агентское соглашение. Мы его пытались обсудить с представителями ТГК-1. К примеру, управляющая компания собирает с неплательщиков деньги за теплоснабжение, и все до копеечки отдает ресурсоснабжающей организации, а от нее за это получает комиссионные. Мы ведь несем расходы, и немалые, работая, по сути, в интересах ресурсоснабжающей организации. К примеру, у нас на предприятии для решения проблемы долгов введена целая штатная единица. ТГК-1 агентское вознаграждение платить не хочет, ссылаясь на то, что в Жилищном кодексе этого нет. Я апеллирую к другому: почему я должен на вас работать, если вы мою работу не оплачиваете? Жизнь заставляет ресурсоснабжающие организации повернуться лицом к населению. Этот процесс сейчас идет по всей стране.   

 

   Если люди видят практические результаты работы УК, они постепенно начинают ей доверять. Я считаю, при переходе на прямые договора качество работы УК только улучшится.

 

Генеральный директор ООО УК «ЖилКом» Юрий Кудрявцев:
   – Проблемы у каждой компании примерно одни и те же. При переходе на прямые договора управляющая компания прежде всего снимет с себя зависимость от ресурсоснабжающих организаций, и результат по текущему ремонту будет лучше. 1 рубль 50 копеек с квадратного метра – это та сумма, которую мы вынуждены перечислять за услуги банка. При переходе на прямые договора эти деньги будут оставаться на содержание и текущий ремонт жилья.

 

Исполнительный директор ООО «Континент» Анзор Габуев:
   – Недосбор платежей с населения по теплоснабжению составляет приблизительно 7%. В наших доходах эта доля уже «выливается» в 30%. Кроме того, мы несем дополнительные расходы на содержание УПиСа, на сбор средств через банки, почту. Приходится эту недоимку направлять из тех средств, которые собираются на содержание и текущий ремонт домов. Таким образом мы вынуждены сокращать объем своих услуг по содержанию. Прямые договора решат эту проблему. С водоканалом мы уже заключили прямые договора. Качество работы управляющей компании от этого не ухудшилось.