Земельный арпантаж*
* Арпантаж или межевание — геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости.
Дина Никифорова
С наступлением дачного сезона у владельцев земельных участков возникают вопросы с особенностями сделок купли-продажи участков, с проблемами межевания. До вступления в силу «дачной амнистии» землеустройство, и межевание в том числе, было обязательной процедурой при оформлении прав собственности на землю. В 2006 году был принят федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который сделал более простой процедуру оформления земли в собственность. Для некоторых категорий граждан этот закон отменил дорогостоящую процедуру межевания дачных участков. Между тем, сами собственники, даже имеющие опыт разграничения участков, зачастую плохо представляют общую картину. Попробуем разобраться в процедуре проведения межевания для оформления сделок с земельными участками. В этом нам поможет начальник отдела по Кировскому району ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области Вера Григорьева.
– Вера Анатольевна, что такое межевание земель?
– Межевание земельных участков представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Напомню, что обязательное межевание земельных участков, для постановки на государственный кадастровый учет, в том числе для сделок с ними, установлено Законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года, вступившим в силу 1 марта 2008 года.
Межевание включает в себя следующие работы: определение границ объекта и их согласование, закрепление границ, описание местоположения границ объекта землеустройства, составление плана объекта. Межевание земли происходит на основе сведений государственного кадастра недвижимости и других землеустроительных документов.
– В каких случаях процедура межевания земельного участка необходима?
– Межевание предшествует кадастровому учету. Согласно Закону «О государственном земельном кадастре» для проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявители подают в органы, ведущие государственный земельный кадастр, документы о межевании земельных участков плюс правоустанавливающий документ на земельный участок. Межевание необходимо:
1. Обязательно для межевания земельного участка обращаться следует тем, кто ставит на кадастровый учет свой земельный участок.
2. Уточнение площади. Один из самых весомых доводов в пользу межевания – возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в предельно-минимальной норме. Предельно-минимальная норма устанавливается органами местного самоуправления. Если такая норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка.
3. Межевание необходимо во избежание в будущем споров, конфликтов с соседями. Если у владельца земельного участка имеется межевой план, то при возникновении споров суд встанет на сторону того, у кого этот межевой план имеется, то есть координаты этого участка внесены в государственную базу, в государственный реестр данных.
4. Также межевание обязательно при размежевании. Например, вы решили продать часть своего участка, а значит, его надо поделить. Для этого необходимо сначала провести межевание общего участка, а потом произвести межевание по разделу участка, т.е. составить однозначное описание каждой части. Затем в кадастровой палате эти части поставят на кадастровый учет как самостоятельные участки.
5.Обязательно межевание земельных участков при выделе земель сельхозназначения. Чтобы оградить себя в дальнейшем от многих проблем. Как, например, случилось в Отрадном, когда земельный участок был выделен под комплексное жилищное строительство, а земля была не размежевана. Дома построены, проданы, а участки, на которых стоят эти дома не имеют законных границ. И людям, купившим там дома, сейчас выставляются большие счета за размежевание.
Если же вы не собираетесь проводить никаких сделок с вашим земельным участком, то в данном случае межевать участок не обязательно. И не нужно верить разным организациям, которые настойчиво рекомендуют отмежевать ваш участок. Просто люди, таким образом, хотят заработать денег на вашем незнании.
Обойтись без межевания так же возможно в случае, когда в старых правоустанавливающих документах есть данные о размерах, границах земельного участка и нет территориальных споров с соседями.
– Каковы главные проблемы, с которыми сталкиваются владельцы земельных участков при их оформлении и межевании?
– Владельцам земельных участков в первую очередь следует помнить, что межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В текстовую часть межевого плана относятся следующие разделы: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; сведения об образуемых земельных участках и их частях; сведения об измененных земельных участках и их частях; сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам; сведения об уточняемых земельных участках и их частях; сведения об образуемых частях земельного участка; заключение кадастрового инженера; акт согласования местоположения границы земельного участка.
К графической части межевого плана относится схема геодезических построений; схема расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей; абрисы узловых точек границ земельных участков.
Конечно, для садоводов вопрос межевания один из самых болезненных. Когда собственник решает произвести межевание своего земельного участка, он, в первую очередь, сталкивается с вопросом согласованием границ со смежниками. Иной раз всего 10 сантиметров земли являются предметом спора и разбирательства в судебном порядке. Сам процесс оформления документов может растянуться в среднем от 3 месяцев до нескольких лет, если есть спорные вопросы. Да и финансовые вложения при межевании участка также значительные. Оплата геодезических работ, оформление бумаг - дело довольно дорогостоящее. Ведь все межевые организации у нас коммерческие, цены у них разные, сроки оформления документов тоже.
– Какие организации осуществляют межевание земельных участков, и каков состав работ по межеванию земель?
– Межевание земельных участков осуществляют организации или специалисты, имеющие соответствующие лицензии на право выполнения этих работ. Кадастровую деятельность осуществляет физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат кадастрового инженера. Поэтому, с 1 сентября при решении вопроса межевания требуйте у кадастрового инженера соответствующие документы. Иначе произведенный межевой план будет недействительным.
– При межевании земель обязательено должны выявляться смежные землевладельцы?
– Да, для того, чтобы исключить нарушение прав смежных землевладельцев собственникам, владельцам и пользователям размежевываемых земельных участков должны вручаться извещения о производстве межевых работ установленной формы. Подчеркну, что только с собственниками земельных участков проводится процедура согласования, с пользователями, которые не имеют документа на землю, согласования не нужны.
Если в электронной базе нет сведений о месте пребывания хозяина смежного участка, то в данном случае разрешается согласование через публикацию в районной газете, где за месяц сообщается о проведении процедуры согласования. Поэтому тем, кто знает, что их сосед по даче думает ее межевать, следует обращать внимание на объявления, которые публикуются в газете «Ладога» о согласовании границ земельных участков. Отсутствие при проведении кадастровых работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения процедуры межевания.
Поэтому в последующем у не явившихся соседей, которые не прошли процедуру согласования могут возникнуть претензии к отмежеванным границам. Они начинают писать письма с претензиями в кадастровую палату и управление Росреестра. В данном случае этот вопрос уже не может быть решен в их пользу, потому что соседний участок имеет законные границы. Возражение будет рассмотрено только при вовремя написанном возражении в акте согласования, который регистрируется в межевой организации, если подлинник возражения внесен в акт согласования и вшит в состав межевого плана (в комплект обязательных документов).
– Кому направляются возражения, и что в них надо указывать?
– Возражения направляются межевой организации, проводящей межевание участка. Содержание же возражений должно быть внесено в акт согласования. После доработки проекта межевого плана, возражения снимаются также через акт согласования письменно и вшиваются в акт межевого плана.
Если земельный участок находится в общедолевой собственности и часть участка можно выделить, то согласование можно проводить на общем собрании собственников общедолевой собственности, либо в индивидуальном порядке, «по извещению». Однако если раньше такое извещение содержало описание местоположения земельного участка и публиковалось межевой организацией, то с 1 июля 2011 г. оно должно публиковаться кадастровым инженером. Возражения на извещение направляются также кадастровому инженеру.
– Появилось ли что–то новое в процедурах разрешения земельных споров?
– В соответствии с существующим земельным законодательством земельные споры рассматриваются в судебном порядке..
– На что следует обратить внимание тем, кто решил приобрести земельный участок?
– При приобретении земельного участка в первую очередь обращайте внимание на комплект документов. Обязательный комплект должен состоять из права собственности и на объект недвижимости, и на земельный участок. Во избежание дальнейших возможных конфликтов узнайте, уточнены ли границы этого участка, или есть ли межевой план.
Ведь согласно Земельному Кодексу РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Т.е. только прошедший кадастровый учет земельный участок является объектом недвижимости, который может участвовать в гражданском обороте – продаваться, покупаться, дариться. Участку должен быть присвоен уникальный кадастровый номер.
Земельные пайщики будут платить земельный налог
Налог на землю должны уплачивать все, кому положено по федеральному законодательству и независимо от формы собственности и наша задача, чтобы каждый владелец земельного участка платил соответствующие налоги. Земля должна работать, - заявил сегодня губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков на совещании, посвященном вопросам собираемости земельного налога.
Основной темой стала проблема дольщиков. Дело в том, что владельцы земельных паев не платят земельный налог, поскольку их участки не выделены в натуре и не поставлены на кадастровый учет, а существуют в виде баллогектаров. При этом большая часть из них находится в управлении у сельхозпредприятий. Получается парадоксальная ситуация: при наличии сотен гектар земли, налог платится только с участка в несколько десятков.
По словам представителей Росреестра и налоговой службы по Ленинградской области, начислить налог пайщикам не представлялось возможным, поскольку не было утвержденной методики по переводу баллогектаров в кадастровую стоимость. Однако, теперь этот вопрос решен. Согласно последним изменениям федерального законодательства, регионам с 1 июля передаются полномочия по разработке такой методики. После чего Росреестр передаст необходимые сведения в налоговую, которая и начнет начислять владельцам земельных долей налог за текущий год. Кроме того, Росреестр также предоставит информацию о всех сделках (купля-продажа, дарение), совершенных пайщиками со своей долей, поскольку в данном случае тоже должно произойти начисление налога на доходы физических лиц.
Также Валерий Сердюков одобрил предложение КУГИ о проведении доинвентаризации земельных участков. В 2009 году в качестве эксперимента Росреестром была создана рабочая группа, которая в 4 муниципальных образованиях области организовала детальную сверку данных о наличии земельных собственников, занесенных в похозяйственные книги поселений со своей базой. Результат от 10% до 25% вновь выявленных участков, которые были вовлечены в процесс налогообложения.
В 2010 году поступления земельного налога по Ленинградской области составили 1 млрд. 843 млн. рублей, что на 109 млн. больше, чем в 2009 году.
Рекомендуемые новости
«Цепи отпали»: немецкая эмигрантка обрела свободу в России
16 мая 2025Сегодня для коренной немки Гретты (имя из соображений безопасности изменено) нет большей радости, чем жить в ладу со своей совестью и дышать одним воздухом с русскими людьми, которых она искренне уважает и считает родными по духу. Путь к этому ощущению был долгим и тернистым, полным разочарований и переосмыслений, но в конечном итоге привёл Гретту к единственно правильному решению – переезду в Россию.
Песни военных лет, марш памяти, добрые поздравления: Кировский район отметил 80-летие Великой Победы
16 мая 20259 мая наша страна отпраздновала самую священную и значимую дату – 80-летнюю годовщину Победы в Великой Отечественной войне. Это событие наполнено гордостью, величием, мужеством и отвагой, а также глубоким уважением к тем, кто сражался за нашу свободу. Шествия «Бессмертного полка», торжественно-траурные митинги, концерты, мастер-классы, соревнования, спектакли, концерты и, конечно, салют в честь героев-победителей – все они вошли в череду проведённых мероприятий.
Какими будут Кировск, Отрадное и Шлиссельбург – выбор за тобой!
16 мая 2025В России проходит онлайн-голосование по программе «Формирование комфортной городской среды» нацпроекта «Инфраструктура для жизни». С 21 апреля по 12 июня 2025 года более чем в 1,5 млн муниципальных образованиях, в том числе 39 населённых пунктов Ленинградской области будут выбраны дизайн-проекты объектов благоустройства. О том, перед каким выбором стоят жители Кировска, редакции газеты «Ладога» рассказала куратор и онлайн-волонтёр голосования, а также наша коллега – редактор местной газеты «Неделя нашего города» Лёля Смирнова.
Спрашивали? Отвечаем!
16 мая 2025Ответы на вопросы, поступившие губернатору Ленинградской области Александру Дрозденко от жителей Ленинградской области в ходе прямой телефонной линии17 марта 2025 года
«Вдохновлённые Героем»: к дружбе и творчеству через сотрудничество
07 мая 2025Интерактивная карта, объединяющая историю и современность, появится в одном из образовательных учреждений Кировского района Ленинградской области. О патриотическом проекте и его перспективах редакции газеты «Ладога» рассказали победители грантового конкурса Движения Первых.
Характер разведчика, талант переводчика
30 апреля 2025Дочь фронтовика: «Я думала, что папу в Выборге уже никто не помнит…»
В поддержку пережившим военные тяготы…
30 апреля 2025Ленинградские врачи помогают коллегам из ДНР
Доротти Горелов: «Коптер был так близко, что я ощущал ветер»
30 апреля 2025Рубрика «Наши герои» пополняется новыми историями участников СВО. Каждую из них мы пропускаем через сердце и передаём дальше – нашим читателям. Сегодня мы делимся с вами необыкновенным примером стойкости и жизнелюбия. Каждый, кто знаком с этим человеком, думаю, с нами согласится.