Кировское городское поселение стало пилотной площадкой в решении самой острой на сегодня проблемы в сфере ЖКХ – вопроса договорных отношений между населением, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями. Переход на «прямые» договора между жителями поселения и поставщиками услуг, по мнению руководителей поселения, сможет решить проблему неплатежей населения, ответственность за которые сейчас возлагается на УК, по сути являющиеся лишь посредником. Жители от этого нововведения не пострадают, убеждены власти поселения. Ведь практика таких отношений в сфере ЖКУ есть – таким образом осуществляется оплата потребляемых электроэнергии и газа. Возможно, опыт работы с «прямыми» договорами в сфере теплоснабжения, который накопят кирочане, пригодится и в других поселениях нашего района.
   О том, как и когда будет осуществляться переход на прямые договора в Кировске и Молодцово, на состоявшейся в конце октября пресс-конференции журналистам рассказали главы поселения Вадим Некрасов и Алексей Кольцов.
 
 

Краеугольный камень ЖКХ
 

    Главная причина, которая побудила органы местного самоуправления инициировать переход на прямые договора, - это все те же пресловутые неплатежи населения за ЖКУ. И хотя должников сейчас не более 10% по каждой управляющей компании, тем не менее, это наносит последним существенный ущерб. Обслуживающим организациям приходится за счет средств, получаемых по статье содержание и текущий ремонт жилья, перекрывать долги населения перед ресурсоснабжающими организациями. В противном случае велик риск оставить людей, в том числе тех, кто добросовестно платит за ЖКУ, без тепла и воды. Ведь должником перед ресурсоснабжающей организацией является не тот человек, который не оплатил квитанцию, а юридическое лицо, т.е. управляющая компания, которая обслуживает дом и, в условиях существующих договорных отношений, несет ответственность за перечисление платежей в ТГК-1 и водоканал. Всего в Кировском городском поселении 5 управляющих компаний и проблема актуальна для каждой из них. С 1 по 13 ноября жители должны определиться с тем, хотят ли они перейти на прямые договора. Именно этот вопрос будет главным в опросном листе проводимого в этот период заочного голосования.

   Вадим Некрасов: – Управляющие компании транзитом через себя проводят платежи, которые идут в ресурсоснабжающие организации. Самая большая проблема в том, что общие объемы платежей по городу чуть выше 90%. Казалось бы 7-8% - это немного, но для управляющих компаний – это миллионы рублей. Возникает вопрос отключать неплательщикам услугу или нет. Вероятность отключения услуги конкретному неплательщику очень мала, но вероятность того, что услугу можно отключить юридическому лицу, – намного выше. Таким образом, гнет проблемы ложится на их плечи. Управляющие компании сегодня не получают никаких комиссионных, а получают лишь головную боль. Люди, которые своевременно платят за ЖКХ, становятся заложниками ситуации. Им приходится перекрывать долги неплательщиков. Мы считаем, что переход на прямые договора - это необходимость. У нас есть пример действия прямых договоров – это договора между электросетями и горожанами, газовщиками и горожанами. С этого года начинает действовать прямой договор с водоканалом. Последняя составляющая платежей – это теплоснабжение (отопление и горячая вода). В Ленинградской области есть опыт перехода на прямые договора с теплоснабжающими организациями в городе Сосновый Бор. Прямые договора ничем не обременят население, напротив, позволят вести прямой диалог с ресурсоснабжающей организацией.
   Алексей Кольцов: - В протоколах, предлагаемых для голосования, не звучит формулировка «отопление и горячая вода», а звучит – «поставка коммунальных услуг». Тем самым мы хотим юридически закрыть вопрос по всем видам коммунальных услуг.
   Пока существуют договора на поставку коммунальных услуг между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, закон допускает отключать или ограничивать поставку услуг, потому что получателем является не население. В случае если получателем станет население, то в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг (это постановление №307, которое сейчас действует, а также № 354, которое вскоре вступит в действие), запрещено ограничивать поставку потребителю–гражданину следующих услуг – холодного водоснабжения, канализации, отопления. Управляющая компания не может отключать потребителя, она не имеет на это законодательного права, а в случае если между ней и поставщиком заключен договор, поставщик может отказаться от поставки услуг. Это несоответствие законодательства нужно устранить. Чтобы каждый «нёс» свой портфель и отвечал за свои услуги.
   Мы ведь живем в ситуации прямых договоров на поставку электроэнергии, газа и т.д. Позиция РКС-энерго в этом вопросе мне наиболее импонирует. Предположим, у человека в доме от замыкания или другим причинам вышел из строя бытовой прибор. Поставщик по договору РКС-энерго. Человек обращается в эту организацию с требованием возместить ущерб. Если подтверждается, что проблема связана с электричеством, они выплачивают человеку ущерб, а дальше уже разбираются в причине этого. Если причина в их сетях, значит вопрос закрыт, а если в домовых сетях, они сами выставляют иск управляющей компании. Они не заставляют человека разбираться в том, кто виноват, а возмещают ему ущерб, а дальше разбираются с тем, кто виноват.

 

Дамоклов меч для управляющих компаний

 

   Вадим Некрасов: - Суть в том, каков процент в обороте той или иной компании занимает эта сумма. Долги в 15 миллионов рублей для УК – это приблизительно 50% от оборота УК по техническому обслуживанию жилья. Для ТГК-1 эти 15 миллионов составляют 7-8% от оборота.
   Алексей Кольцов: - Управляющие компании несут еще и расходы по начислению и сбору денежных средств за отопление на себе. Это финансируется из графы «Содержание и ремонт жилья». Мы об этом часто говорим, но, думаю, не все граждане это на себе прочувствовали. Это значит, что те средства, которые они платят на содержание жилья, не только тратятся на содержание и ремонт, они в том числе уходят на сбор средств за тепло. Это очень большая сумма - 10% от величины тарифов на содержание жилья. Если сейчас тариф 15 рублей 47 копеек с метра квадратного жилья, то 1 рубль 50 копеек из этой суммы компания тратит на начисление и сбор платежей за отопление. Переход на прямые договора освободят УК от этого бремени. Соответственно будет оставаться больше средств на обслуживание домов.
   Вадим Некрасов: - Сегодня УК является заложником ситуации, должником ТГК-1. При переходе на прямые договора этого не будет. Она сможет встать на сторону собственника, и это будет в ее же интересах, потому что жители предпочтут выбрать ту компанию, которая защищает их интересы. Сейчас компании может быть и хотели бы в большей степени отстаивать интересы жителей в части теплоснабжения, но когда ты должен, когда находишься чуть ли не в ситуации предсудебных тяжб, то естественно ты не будешь сильно кричать.
   Алексей Кольцов: - Проблема управляющих компаний не в том, что они плохие или недобросовестные, а в неурегулированнности исполнения вопросов долговых обязательств. Они обязаны оплачивать 100% предоставляемых услуг, но никаким законодательным документом не показан источник покрытия неплатежей населения. Почему банки закладывают невозврат кредитов в процентную ставку по кредитам, почему промышленные предприятия имеют строку в себестоимости невозвратные потери, а почему УК должна быть святее Папы Римского и собрать 100% абсолютно точно. К сожалению, все наши обращения на федеральный уровень о необходимости изменения законодательства в этом вопросе не находят поддержки. Но законы жизни и физики не обманешь, 100% - й собираемости быть не может. И эту проблему нужно решать. 
 
   Вадим Некрасов: - Если не перейдем на прямые договора, может сложиться ситуация, когда одни управляющие компании начнут банкротиться, а на их места приходить другие. Мы этой чехарды не хотим. Мы хотим, чтобы шла системная работа в нашем муниципальном образовании.
Нужно иметь долгосрочную программу работы управляющих компаний и товариществ собственников жилья, для того чтобы можно было бы применять и банковское финансирование. Но какое может быть долгосрочное финансирование, если управляющие компании находятся в состоянии убытка. Никакой банк не даст им никакой кредит на выполнение работы.

 

Принципиальный вопрос
 

   Алексей Кольцов: - Еще один важный для жителей вопрос вынесен в бюллетень заочного голосования - это использование общего имущества дома различными операторами, предоставляющими услуги гражданам - телефония, интернет, кабельное телевидение и др. Жилищный кодекс относит полномочия по использованию общего имущества к общему собранию собственников. Типовой договор между управляющей компанией и оператором услуг поможет разрешить такие разногласия: кто полез на чердак, кто кровлю испортил и стало затапливать, кто испортил радиопровода. Четкая регламентация поможет решит вопрос взаимоотношений. С типовым договором можно ознакомиться в управляющей компании, в администрации, на сайте муниципального образования.

 

Выборы совета дома 
 

   Алексей Кольцов: - Последние поправки в Жилищный кодекс обязали жителей использовать такую форму организации как совет дома, который будет заниматься контролем над качеством услуг, предоставляемых управляющей компанией. Выбранный совет будет иметь доступ ко всей документации управляющей компании. Управляющая компания не сможет отказать в контроле над своей работой, что позволит жестко требовать от нее качественного исполнения услуг. 
  Закон обязывает нас инициировать этот вопрос только в июле следующего года. Мы не планировали включать этот вопрос в повестку общего собрания. Но к нам обратились все УК и сообщили, что они готовы к этому вопросу, что по каждому  дому есть актив дома, который согласен, чтобы их фамилии были включены в списки для голосования.
   P.S. C 1 по 13 ноября в Кировске и Молодцово пройдут внеочередные общие собрания собственников жилья в многоквартирных домах в форме заочного голосования.

 

Светлана Машкова

 

Для справки: Не будут ли жители платить больше?
 - Руководители города утверждают, что нет. За узлы учета и теплооборудование в доме несет ответственность управляющая компания и именно она будет следить за температурным режимом в доме. Она не даст работникам ТГК-1 вкачать в дом тепла больше, чем требуется по нормативу.
 Недавно узаконена граница верхних температурных режимов – +24С.   

 

 Мнение юриста:
Оценить преимущества и недостатки заключения так называемых прямых договоров мы попросили юриста, специализирующегося в сфере ЖКХ, Дениса Смирнова.
   В заключении «прямых» договоров есть как положительные так и отрицательные стороны. Но остановимся на двух основных аспектах. Собственник, заключивший договор на оказание одной из коммунальных услуг и исполняющий его условия надлежащим образом, не может быть ограничен в ее получении на том основании, что кто – либо из его соседей имеет задолженность перед поставщиком данной услуги. Это, несомненно, является плюсом «прямых» договоров, при сложившейся ситуации с постоянными приостановлениями и ограничениями. Минусом же, на мой взгляд, является то, что если раньше по всем вопросам предоставления жилищно-коммунальных услуг ненадлежащего качества, собственник обращался только в управляющую организацию, то при заключении «прямых» договоров ему придется обращаться в разные организации, предоставляющую соответствующую услугу. Но лучше уж заключить несколько договоров с разными поставщиками, чем страдать от отключения тепла из-за того, что кто-то не оплатил коммунальные услуги.